Инвестиции в объекты недвижимости vs Закрытые ПИФы недвижимости: итоги интернет-конференции

18 Февраля 2014

13 февраля на портале Investfunds состоялась интернет-конференция на тему «Инвестиции в объекты недвижимости vs Закрытые ПИФы недвижимости». За полтора часа эксперты ответили на 28 вопросов пользователей сайта.
Интерес к инвестициям в недвижимость не ослабевает - это актив, который может расти даже тогда, когда все остальные инструменты показывают отрицательную доходность. Какой способ вложения средств - прямые инвестиции или покупка паев ЗПИФ - более удобен для розничного инвестора? Каковы минусы, плюсы, подводные камни каждого из вариантов?

На вопросы пользователей отвечали эксперты:
- Бабаков Денис Александрович, ЛСР.Недвижимость - Северо-Запад, коммерческий директор бизнес-единицы "ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад"
- Доманов Алексей Юрьевич, Закрытое акционерное общество "Управляющая компания "Евразия", генеральный директор
- Мельников Антон Александрович, ОАО "Группа Компаний ПИК", начальник Управления коммерческой недвижимости
- Степанов Сергей Владимирович, Объединение "Строительный трест", директор по продажам
- Шайхисламов Максим, ВТБ Капитал Управление Активами, директор по инвестициям, Управление консультативной поддержки фондов недвижимости

Прежде всего, эксперты развеяли миф о том, что ЗПИФы предназначены исключительно для крупного инвестора. Господин Шайхисламов отметил, что хотя основная часть ЗПИФ создана под определенного пайщика и для реализации конкретных проектов, есть и розничные фонды. Пример - «ВТБ Капитал – жилая недвижимость», в него могут инвестировать как физические, так и юридические лица. Господин Доманов добавил, что в рамках проекта 1RuMetr минимальная сумма инвестиции составляет 55-70 тыс. руб. Господин Мельников при этом уточнил, что на практике минимально разумный размер фонда редко меньше 50 млн. руб., а количество вкладчиков редко превышает цифру 100. Минимальные суммы, требуемые для входа в фонд, все-таки делают инструмент ЗПИФ интересным, преимущественно, для инвесторов среднего и крупного размера.

Стоит ли выбирать инвестирование через ЗПИФ, если денег достаточно для самостоятельной покупки недвижимости?

Господин Шайхисламов считает, что если сравнивать самостоятельное инвестирование в строящиеся квартиры с инвестированием через ЗПИФ недвижимости, то основные аргументы в пользу ЗПИФн следующие:
1. Управлением фондом занимается профессиональная команда специалистов, обладающих опытом работы на рынке жилой и коммерческой недвижимости, включая специалистов в сфере девелопмента, финансов, управления капиталом, аналитиков по недвижимости, что позволяет находить объекты с высоким потенциалом доходности и приемлемым уровнем риска.
2. Возможность получения скидок от застройщика до 10% от розничных цен при приобретении фондом значительного объема квартир
3. Налоговые преимущества в ЗПИФн. При продаже готовой квартиры из фонда не удерживается налог на прибыль. Это позволяет реинвестировать полученную прибыль, повышая эффективность инвестиции.
4. Диверсифицированный портфель. В целях снижения строительных рисков, средства фонда вкладываются в несколько проектов. При самостоятельном инвестировании это сделать сложнее в силу высокой стоимости квартир.

Господин Мельников отметил, что преимущества ЗПИФН начинают проявляться при достаточно долгом сроке инвестирования, достаточно крупной сумме инвестирования и низкой стоимости вознаграждения УК за управление. Он также добавил, что качество администрирования ЗПИФов на порядок выше ООО: там нет документов с "задними датами", на каждый договор ставится согласие Спецдепа, который проверяет его на соответствие законодательству.

На какие объекты обратить внимание, если решено инвестировать в недвижимость напрямую?

Господин Шайхисламов считает, что с точки зрения потенциальной доходности и ликвидности, наибольший интерес представляет жилье эконом-класса.

Обсуждали коммерческую недвижимость в жилых домах: господин Бабаков отметил, что спрос на коммерческие помещения стабильно высок, а доля повторных покупок достигает по некоторым объектам 50%. Господин Степанов добавил, норма прибыли при приобретении коммерческих площадей гораздо выше, чем при покупке жилья. Господин Мельников указал, что коммерческая недвижимость в жилых домах интересна как для мелких инвесторов при розничных продажах, так и для крупных институциональных игроков в виде портфелей недвижимости.

Обсуждали и перспективы вложения средств в региональную недвижимость. Господин Шайхисламов указал, что в качестве единственного направления вложений мы рассматриваем Москву и ближайшее Подмосковье. Это связано со стабильным спросом и высокой ликвидностью жилой недвижимости в этом регионе. На его взгляд, другие регионы таким уровнем ликвидности и потенциалом роста пока не обладают. Господин Бабаков несколько расширил географию – на его взгляд, недижимость, привлекательная для жителей других регионов, в России сконцентрирована в основном в трех местах: Санкт-Петербург, Москва (естественно с ближайшим окружением) и Краснодарский край. Господин Степанов указал, что жилье в регионах, на сегодняшний день, безусловно, более доступно по стоимости, но, чтобы не ошибиться с выбором застройщика, необходимо тщательно изучить местный рынок недвижимости. Привлекательное предложение на проверку может оказаться не самым выгодным – без инфраструктуры, вдали от удобных транспортных магистралей, в неблагополучном районе.

Интересны ли для потенциального инвестора апарт-отели?

Господин Бабаков ответил, что они неинтересны для застройщика - всегда предпочтительнее строить объект с понятной функцией: жилье, торговля, бизнес-центр. Большая часть проектов апарт-отелей в Санкт-Петербурге реализованы там, где по каким-либо причинам строительство жилья невозможно, а наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка связано именно с этой функцией. Господин Степанов указал, что для своей компании видит перспективу в том, чтобы проектировать нормальные, удобные квартиры и предлагать покупателям изначально высокий уровень жизни. Апарт-отели не обладают необходимым уровнем привлекательности. Господин Мельников дополнил, что при выборе инвестиций в апарт-отели следует помнить о нескольких особенностях таких проектов, влияющих на расчеты при составлении модели.
По его словам, апарт-отели:
а) дешевле обыкновенных жилых домов на 20-30%;
б) классность проектов редко ниже бизнес класса;
в) стоимость эксплуатационно обслуживания в несколько раз больше стоимости обслуживания жилых домов из-за повышенных тарифов на энергоносители, ставкой вводимого налога и т.д.

Господин Мельков считает, что покупку апартаментов лучше всего оформлять на ООО и возвращать НДС, тем самым снижая еще больше стоимость приобретения.

Пользователей сайта интересовало, каковы перспективы рынка недвижимость на 2014 – 2015й годы. Господин Бабаков отметил, что в Петербурге цены будут расти, насколько и как быстро - зависит как от макроэкономической ситуации, так и от характеристик конкретного проекта. Господин Мельников ответил, что ожидания роста цен на жилую недвижимость в 2014 году остаются консервативными. Тем не менее, перспективы на 2014 год представляются в целом позитивными – ожидается дальнейшее увеличение спроса на доступное жилье.

По ЗПИФам господин Шайхисламов ожидает доходность на уровне не менее 15% годовых – будут приобретаться квартиры на начальном этапе строительства, поскольку всегда есть доходность, связанная с увеличением строительной готовности. Господин Мельников также рассчитывает сохранить доходность на уровне 14-15%.

Было задано немало технических вопросов – в частности, о том, как реализуется имущество в конце срока существования ЗПИФ, как рассчитать доходность инвестиций, из чего формируется цена квадратного метра и т.д. Ознакомиться со всеми вопросами и ответами экспертов вы можете на странице конференции.