Экономическая география: цены на демократичном юге будут расти точечно

25 Июня 2013

Экономическая география: цены на демократичном юге будут расти точечно
Инвестирование в новостройки может как привести к существенной прибыли, так и повлечь убытки. Сейчас далеко не каждый объект приносит гарантирует заработок, поэтому нужно внимательно относиться к выбору строящегося жилья. Редакция рубрики «Инвестируем в новостройки: инструменты, доходность, риски» продолжает обзор направлений Подмосковья с точки зрения инвестиционной привлекательности.

Инвестирование в новостройки может как привести к существенной прибыли, так и повлечь убытки. Сейчас далеко не каждый объект приносит гарантирует заработок, поэтому нужно внимательно относиться к выбору строящегося жилья. Редакция рубрики «Инвестируем в новостройки: инструменты, доходность, риски» продолжает обзор направлений Подмосковья с точки зрения инвестиционной привлекательности.

В предыдущем материале мы рассматривали новостройки юго-востока Подмосковья – об этом читайте в материале «Экономическая география: самые дешевые новостройки – на юго-востоке Подмосковья». Теперь пришел черед оценить привлекательность новостроек юга Московской области.


Золотая середина


У юга Подмосковья сложилась репутация середнячка. Здесь не так хорошо и престижно, как на западе, но лучше, чем, например, на юго-востоке. Главной отличительной чертой этого направления является отличная освоенность. Здесь расположено большое количество городов, есть промышленные предприятия и аэропорт Домодедово.

Кроме этого, южное направление обладает неплохой транспортной доступностью, отмечает Юрий Гольдберг, управляющий фондом ЗПИФ «НСКА Новостройки». Главные транспортные артерии юга Подмосковья – Симферопольское, Каширское и Варшавское шоссе и трасса М-4 «Дон». Симферопольское шоссе относительно новая трасса, которая строилась в обход населенных пунктов. Это, пожалуй, самое быстрое шоссе, побороться с ним может лишь Новая Рига, но после того, как там будет завершена реконструкция. Неплохо едет и трасса М-4 «Дон». А вот их дублеры – Варшавское и старое Каширское шоссе, напротив, идут через населенные пункты, к тому же не отличаются многополосностью, поэтому ехать по ним довольно сложно.

Добраться до городов, расположенных на юге области, можно не только с помощью личного транспорта, но и на электричке. Антон Северьянов, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» отметил, что все крупные города юга Подмосковья имеют железнодорожное сообщение с Москвой. Электрички едут с Курского и Павелецкого вокзалов. Добраться, например, до Подольска можно за 50 минут, а до Щербинки – за 30-40 минут. Помимо традиционных электричек до Домодедово и Подольска ходит еще и экспресс.

Экологическую обстановку на юге Подмосковья нельзя назвать показательной, но и плохой она не является. Здесь протекает река Пахра, расположено много лесных массивов. Даже самый крупный и промышленно развитый город этого направления – Подольск – является довольно зеленым и экологически благоприятным.


Монолитный юг
Юг Подмосковья считается одним из самых быстро и активно застраиваемых направлений, отмечает Юрий Гольдберг. Здесь девелоперы строят как небольшие проекты, так и крупные микрорайоны, поэтому найти квартиру на свой вкус и кошелек не составит труда. Сейчас, отмечает Ирина Кирсанова, заместитель генерального директора по маркетингу ЗАО «Пересвет-Инвест», здесь строится 16,3 % всех новостроек Подмосковья. Кроме того, на этом направлении строится большое количество корпоративных квартир, в первую очередь, для работников аэропорта «Домодедово», а также социального жилья – например, для военных.

Еще одна особенность южного направления Московской области – преобладание монолитно и монолитно-кирпичных домов. Есть здесь и классические «панельки», но их число начало расти лишь в последние годы. Большая часть новостроек, возводимых на юге области относятся к эконом- и комфорт-классу, отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». Зато довольно сложно найти жилье бизнес-класса, которое занимает менее 3% в структуре общего предложения, продолжает эксперт.


Есть из чего выбрать
На юге Московской области расположено большое количество крупных городов – Видное, Щербинка, Подольск, Домодедово. В этих городах идет активное строительство, но с инвестиционной точки зрения привлекательны далеко не все из них. Согласно рейтингу привлекательности городов Московской области для инвестиций в строящемся жилье, который был составлен компанией НСКА, наиболее инвестиционно привлекательным городом юга области является Домодедово. Этот город занял второе место среди всех Подмосковных городов, уступив лишь Котельникам. Далее идет Подольск, который занял 12 место в общем рейтинге, Видное – 17 место, Щербинка - 21 место.

В 15 км от МКАД по Каширскому шоссе расположен город Домодедово, который эксперты единодушно признали наиболее инвестиционно привлекательным. Здесь довольно хорошо развита социальная инфраструктура. Средняя цена квадратного метра, по данным аналитиков компании «Азбука Жилья», составляет 61 700 рублей. Здесь также преобладают новостройки комфорт-класса. Как отмечает Юрий Гольдберг, Домодедово обладает самым большим потенциальным спросом на недвижимость в 2012 г., что свидетельствует, соответственно, о большом потенциале роста цен за кв. м. Кроме того, в Домодедово одни из самых высоких заработных плат среди городов Подмосковья (2-е место), что обеспечивает городу высокую покупательную способность. В будущем привлекательность этого города будет только расти, считают эксперты, в том числе, за счет строительства музейного этнографического парка «Россия». Здесь можно выделить такие жилые проекты, как «Домодедово Парк» (10 корпусов), мкр. «Южный», «Новое Домодедово» (26 корпусов).

Подольск расположен в 16 км от МКАД, он является самым крупным городом на юге области. Это самодостаточный населенный пункт с хорошо развитой инфраструктурой. Здесь, как отмечает Юрий Гольдберг, преобладает хороший внутренний спрос. Люди покупают квартиры в Подольске и здесь же работают. 65% новостроек относятся к комфорт-классу. Несмотря на то, что Подольск расположен довольно близко от Москвы, пока стоимость жилья здесь невысока. Так, отмечает Антон Северьянов, средняя стоимость квадратного метра в новостройках составляет 60 100 рублей. Сейчас город также активно застраивается, однако большинство объектов уже практически достроены или вводятся в эксплуатацию в 2013 году, отмечает Ирина Кирсанова. Например, ЖК «Поливаново», «Ривьера Парк».

Самым близко расположенным городом к Москве по Каширскому шоссе является Видное – всего 5 км от МКАД. Это небольшой, но весьма уютный и благоустроенный город, рядом расположен Видновский лесопарк. В продаже преобладает жилье экономкалсса, на которое приходится 59,5% рынка. Средняя стоимость квадратного метра, по данным компании «Азбука Жилья», составляет 73 300 рублей. Помимо развитой торгово-бытовой инфраструктуры город Видное имеет еще и богатую спортивную инфраструктуру – ледовый и футбольный стадионы, бассейн, женский баскетбольный клуб, футбольный и мотобольные клубы. В Видном ведется строительство нескольких крупных объектов - ЖК «Видный» (12 монолитных 4–х этажных домов), микрорайон «Завидное» (планируется построить 14 жилых панельных корпусов переменной этажности (13–17 этажей) и создать развитую инфраструктуру), «Эко–парк Видное» (планируется строительство 11 многосекционных жилых зданий), ЖК «Краски жизни», мини-полис «Радужный».

Город Щербинка расположен всего в 8 км от МКАД по Варшавскому шоссе. На севере город граничит с Южным Бутово. Активно город начал развиваться в последние годы. Однако большая часть населения работает либо в столице, либо в Подольске. Уровень цен в этом городе значительно вырос после того, как он вошел в состав Москвы, отмечает Антон Северьянов. Однако, как и в целом в «Новой Москве», рост имел эмоциональный характер. Подавляющее число новостроек, выставленных на продажу в этом городе, относится к комфорт-классу. Сегодня, средняя цена квадратного метра, по данным компании «Азбука жилья» составляет 74 400 рублей. Здесь довольно много новых объектов: ЖК «Прима Парк» (восемь жилых многоквартирных домов), ЖК «Чеховский» и т.д.


Все внимание на небольшие проекты
Итак, на юге Подмосковья расположено много крупных и хорошо развитых городов, где идет активное строительство: как домов по индивидуальным проектам, так и микрорайонов. Поэтому перед инвестором открывается море предложений из которых необходимо выбрать один или несколько вариантов, которые смогут в будущем принести ему хорошие дивиденды.

Наиболее доходным на рынке жилья будет покупка квартиры в новостройке на ранней стадии строительства, например, фундаментные работы, монтаж нижних этажей. При этом продавать квартиру стоит на стадии заселения. Выбирая объект для инвестиций, говорит Юрий Гольдберг, не столь важно количество комнат в квартире, сколько площадь. Так, среди однокомнатных квартир лучше выбирать жилье площадью не более 40 кв.м., а среди двухкомнатных – не более 55 кв.м, советует эксперт. Многокомнатные квартиры и жилье большой площади отличается низкой ликвидность, поэтому не слишком привлекательны для инвестиций.

Важным преимуществом юга Подмосковья является большие объемы нового предложения в крупнейших городах – первичный рынок развивается здесь очень активно, говорит Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент». Это формирует довольно благоприятные ценовые показатели. По данным Дениса Бобкова, руководителя аналитического центра Est-a-Tet, цены в городах южного направления находятся в пределах 42 000 – 100 000 рублей за квадратный метр. Поэтому порог входа на рынок новостроек здесь довольно низкий и находится в диапазоне 2,5-3,5 млн руб. Однако для того, чтобы инвестиции принесли в будущем хорошую прибыль, говорит Юрий Гольдберг, лучше обратить внимание на квартиры, расположенные в небольших проектах, а не в крупных микрорайонах.

На какую доходность можно рассчитывать? Как отмечает Юрий Гольдберг, много зависит от правильно выбранного объекта. Если инвестировать средства в крупные проекты, то доходность может составить 15%, а если в качестве инвестиционного объекта выбрать менее известный и масштабный проект с развитой инфраструктурой, то можно рассчитывать на дивиденды в размере до 25%. Менее оптимистичные цифры озвучила Дарья Пичугина, аналитик «Инвесткафе» – 5-10%.

В целом, резюмирует Максим Клягин, южное направление в силу сравнительно невысоких цен и ряда конкурентных преимуществ (транспортная доступность, неплохая экология) сохраняет заметный потенциал и может представлять интерес как с точки зрения инвестиционных покупок, так в части выбора жилья для проживания.


Резюмируем
Юг Подмосковья весьма привлекательное направление для инвестиций. Хорошая транспортная доступность, развитая инфраструктура и хорошая экологическая обстановка сочетаются с довольно низкими ценами. Кроме того, здесь идет активное строительство, а значит, инвестору есть из чего выбрать. В основном на юге области возводят жилье эконом- и комфорт-класса, а вот проекты бизнес-класса довольно редки. Но главное – не запутаться в таком изобилии и выбрать правильный объект для инвестиций. Для того, чтобы не ошибиться, лучше доверить процесс выбора профессионалу, а остальные риски, которые неизбежно берет на себя инвестор, застраховать. О том, как это сделать читайте в материале «Полис для дольщиков: верный способ вернуть вложенное».


Отдельные примеры инвестиционного анализа новостроек на юге Подмосковья (по версии специалистов фонда «НСКА Новостройки»):

ЖСК «Чеховский» (Московская область, г. Щербинка, ул. Чехова, д. 10) Застройщик – ЗАО «ПИК Регион». Потенциальный рост на момент проведения анализа (март 2012 года) прогнозировался на уровне 28%. В тот момент квадратный метр в проекте стоил 79 000 рублей. Текущая цена за метр составляет 101 600 рублей (данные за май 2013 года), что даже немного превысило пронозную цену в 101 100 рублей за метр, таким образом доходность составила 29%. На оценку стоимости объекта положительно повлияло наличие чистовой отделки в квартирах, развитая инфраструктура города, близость к МКАД, высокая транспортная доступность, включение Щербинки в состав Москвы. Среди сдерживающих факторов можно выделить финансовую непрозрачность, неблагоприятную экологию и панельное строение.

ЖК «Завидное» (Московская область, г. Видное, мкр. «Завидный», корп. 14) Застройщик – ЗАО «ЦентрРесурс». Потенциальный рост на момент проведения анализа (февраль 2012 года) прогнозировался на уровне 35,1%. При этом в феврале 2013 года метр стоил 82 200 рублей, что оказалось несколько ниже прогноза (93 000 рублей). Таким образом, реальная доходность оказалась на уровне 20%. На оценку стоимости объекта положительно повлияла развитая инфраструктура города, близость к МКАД, высокая транспортная доступность, экология. Среди сдерживающих факторов можно выделить отсутствие опыта строительства у застройщика, финансовую непрозрачность.

ЖК «Львовский» (Московская область, Подольский район, рабочий поселок Львовский, ул. Горького, д 17, ул. Орджоникидзе, д. 2) Застройщик – ООО «Подольская жилищная инициатива». Квартиры в данном объекте являются инвестиционно-привлекательными и рекомендуются к покупке. Потенциальный рост на момент проведения анализа (сентябрь 2012 года) прогнозировался на уровне 26,84%. Текущая цена квадратного метра – 57 000 рублей (данные на май 2013 года), с момента оценки стоимость пока не выросла. На оценку стоимости объекта положительно влияет расположение в районе с развитой инфраструктурой, наличие опыта у застройщика, транспортная доступность, низкий уровень конкуренции. Среди сдерживающих факторов можно выделить риски застройщика, расположение более чем в 20 км от МКАД, отсутствие паркинга, дисконт за удаленность от аналогичных объектов.

ЖК «Рязановский» (Московская область, г. Подольск, Рязановское шоссе, вл. 19). Застройщик - ООО «Подольская жилищная инициатива». Квартиры в данном объекте являются инвестиционно привлекательными и рекомендуются к покупке. Потенциальный рост на момент проведения анализа (сентябрь 2012 года) прогнозировался на уровне 21,6%. Текущая цена квадратного метра – 75 000 рублей (данные на май 2013 года), с момента проведения оценки цены пока не выросли. На оценку стоимости объекта положительно влияет непосредственная близость к Москве, расположение в районе с развитой инфраструктурой, наличие опыта у застройщика, транспортная доступность. Среди сдерживающих факторов можно выделить риски по застройщику, высокий уровень конкуренции среди застройщиков, очень близкое расположение к ж/д путям.