Проблемные истории: за неопытность застройщика расплачиваются дольщики (на примере ЖК «Искра» в г. Ивантеевка»)

04 Июля 2013

Проблемные истории: за неопытность застройщика расплачиваются дольщики (на примере ЖК «Искра» в г. Ивантеевка»)
Финансовый кризис 2008 года в сочетании с неумением застройщиков рассчитывать свои силы и возможности зачастую становились в последние годы главными причинами, из-за которых успешные на бумаге проекты обернулись долгостроем. Однако в нашей истории к этим проблемам добавлена еще и неопытность застройщика, который, воодушевленный своими идеями, смело вошел в новый для него бизнес, не понимая его особенностей и рисков. Расплачиваться за необдуманные шаги девелопера пришлось дольщикам, которые купили квартиры в ЖК «Искра» в г. Ивантеевка.

Финансовый кризис 2008 года в сочетании с неумением застройщиков рассчитывать свои силы и возможности зачастую становились в последние годы главными причинами, из-за которых успешные на бумаге проекты обернулись долгостроем. Однако в нашей истории к этим проблемам добавлена еще и неопытность застройщика, который, воодушевленный своими идеями, смело вошел в новый для него бизнес, не понимая его особенностей и рисков. Расплачиваться за необдуманные шаги девелопера пришлось дольщикам, которые купили квартиры в ЖК «Искра» в г. Ивантеевка.


Объект: Московская область, г. Ивантеевка, Центральный проезд, кв. 6, д.8.

Застройщик: ООО «Люная Риэл Эстейт».

Инвестор: ООО «Стройинвест», ГК «Роскомстрой Недвижимость».

Первоначальный срок сдачи объекта: IY квартал 2010 года.

История объекта
Строительство объекта было начато в 2007 году. Застройщиком выступала компания ООО «Люная Риэл Эстейт» под руководством Олега Бовта. Она была известна на рынке недвижимости как риэлторская компания, специализирующаяся на вторичном жилье. Также в 2004 году ООО «Люная Риэл Эстейт» приняла активное участие в двух проектах, возводимых в Подмосковье, но в роли соинвестора.

Однако Олег Бовт хотел попробовать свои силы и в строительном бизнесе. Так, в 2007 году администрация г. Ивантеевки передала в аренду компании ООО «Люная Риэл Эстейт» земельный участок под проект жилого дома. Олег Бовт не только не побоялся приступить к работе по строительству крупного объекта в Подмосковье, не имея опыта, но и из-за отсутствия собственных финансовых возможностей использовал заемные средства (по данным проектной декларации). На эти два обстоятельства наложился еще один неблагоприятный фактор – кризис 2008 года. Следует отметить, говорит Борис Шаронов, директор департамента рисков НСКА, что в начале пути продажи квартир осуществлялись через компанию «Стройинвест», которая была соинвестором той же ООО «Люная Риэл Эстейт». Застройщик продал часть квартир новому инвестору, а тот начал реализовывать их покупателям. Но с наступлением кризиса у компании Олега Бовта возникли финансовые проблемы. Деньги, взятые в кредит на строительство жилого комплекса по-видимому закончились, а собственных средств у компании не было. Поэтому строительство объекта пришлось заморозить еще на стадии котлована.

В таком состоянии проект находился до конца 2010 года, пока на него в качестве нового инвестора не пришла ГК «Роскомстрой Недвижимость». Естественно, отмечает Борис Шаронов, компании не было смысла вкладываться в убыточный проект. Тех квартир, которые еще остались в продаже, было достаточно для завершения строительства объекта, но для того, чтобы компания смогла получить прибыль, их было мало. Поэтому, проект был переделан. Во-первых, ГК «Роскомстрой Недвижимость» переименовал объект в ЖК «Искра». Во-вторых, в поисках дополнительного финансирования был изменен и проект. Из планируемого 14-и этажного шестисекционного монолитного дома с вентилируемыми фасадами он превратился в 17-и этажный. Любопытно, что здание растет до сих пор. Так, отмечает Борис Шаронов, раньше 17-й этаж числился как последний, но теперь появился документ о 18-м этаже, где будут расположены технические помещение и ограниченное количество квартир. В-третьих, с приходом на площадку ГК «Роскомстрой Недвижимость», все продажи стали осуществляться в рамках 214-ФЗ.

Неоднократно переносились и сроки окончания строительства ЖК «Искра». Если изначально после «разморозки» застройщик декларировал сдачу дома в в I квартале 2013 года, то сейчас речь идет уже о I квартале 2014 года.

С приходом на объект инвестора в лице ГК «Роскомстрой Недвижимость» ЖК «Искра» сдвинулся с мертвой точки. Проект постепенно достраивается, видна положительная динамика. Однако, дольщики, которым уже не первый год ждут ключей от своих квартир, не верят обещаниям и словам и довольно активно критикуют состояние дел на стройке в форуме и на общих собраниях. Так, один из дольщиков пишет в форуме: «Мы решили создать инициативную группу, записались на приём к Сергею Гридневу (глава г. Ивантеевка), позвонили в ООО «Люная Риэл Эстейт». Администрация города примет у себя все стороны и даст нам официальное разъяснения по нашей ситуации, а если нам сидеть и ждать, то дом наш уплывёт!».


Причины проблем
Трудности, которые возникли у застройщика со строительством объекта г. Ивантеевка, связаны, отмечает Борис Шаронов, не только с финансовым кризисом 2008 года, который для многих в то время стал лишь катализатором проблем. Ведь некоторые компании, которые имели за плечами многолетний опыт ведения строительного бизнеса, сумели поддержать динамику строительства и успешно достраивали и сдавали объекты даже в это непростое время. Злую шутку с застройщиком сыграло отсутствие опыта в сфере жилищного строительства, не умение реально оценивать свои финансовые возможности, вступая в проект, а также отсутствие профессиональной проработки его экономической эффективности. Использование заемных средств, привело только к удорожанию проекта, а не обеспечило его защиту от неблагоприятных внешних факторов. В итоге была запущена цепная реакция: темпы строительства упали, дольщики, не захотели вкладывать свои деньги в практически замороженный проект, что повлекло за собой падение продаж, а без них у компании нет денег ни на возобновление строительства, ни на обслуживание кредита. Круг замкнулся.

Еще один негативный фактор, который повлиял на ситуацию по ЖК «Искра» - нецелостность проекта, так как все сегодняшние его участники, принимая какие-либо решения, пытаются действовать в своих интересах, а из-за этой разобщенности страдают лишь дольщики.

Несмотря на то, что строительство ЖК «Искра» практически вышло на финишную прямую, у застройщика периодически возникают новые проблемы. Так, в I квартале 2013 года у застройщика закончился договор аренды земельного участка. На сегодняшний момент, отмечает Борис Шаронов, в открытых источниках нет информации о продлении данного документа.


Прогноз
Комментирует директор департамента рисков НСКА Борис Шаронов: Учитывая, что ЖК «Искра» попал в поле зрения администрации области и контролирующих органов, и надо отчитаться о результатах, объект может быть сдан (возможно с недоделками) в заявленный срок. Однако проблемы могут возникнуть после официальной сдачи объекта, например, со сроками оформления прав собственности дольщиков.

Комментирует пресс-служба ГК «Роскомстрой Недвижимость»: В настоящий момент полностью завершены монолитные работы на объекте, возведена коробка дома, построены дополнительные этажи – 17 и технический этаж 18 этаж. Ведутся внутренние работы: монтаж лестничных маршей, прокладка вентиляционных коробов, монтаж стояков отопления и ХВС. Как и планировалось, сдаваться дом будет в декабре 2013 года. Строительство дома ведется по графику и задержки сроков сдачи объекта не будет.

Комментируют дольщики ЖК «Искра» на форуме: Строительных работ на доме как-то не видно. Может, что-то происходит внутри, но от графика строительства компания точно отстает, рабочие разъехались. Такими темпами, да зная количество рабочих на стройке, не верится, что ключи нам отдадут в декабре-январе! Фасад не начали, блоки не доложили. Все работают только из-под палки, в нашем случае - после предъявления очередных претензий.