Экономическая география: ажиотаж позади, а рост цен в Новой Москве теперь зависит от транспортной ситуации

08 Июля 2013

Экономическая география: ажиотаж позади, а рост цен в Новой Москве теперь зависит от транспортной ситуации
Сверхдоходы от вложений в недвижимость остались в прошлом. Сегодня даже правильно выбранный объект для вложений может принести частному инвестору в лучшем случае 20-25% годовых. Но даже этот показатель в разы выше, чем ставки по вкладам. К тому же, инвестиции в недвижимость менее рискованные, чем в акции. Правда, чтобы в будущем получить такие дивиденды, к выбору объекта нужно отнестись крайне внимательно и взвешенно.

Сверхдоходы от вложений в недвижимость остались в прошлом. Сегодня даже правильно выбранный объект для вложений может принести частному инвестору в лучшем случае 20-25% годовых. Но даже этот показатель в разы выше, чем ставки по вкладам. К тому же, инвестиции в недвижимость менее рискованные, чем в акции. Правда, чтобы в будущем получить такие дивиденды, к выбору объекта нужно отнестись крайне внимательно и взвешенно.

В предыдущем материале мы рассматривали новостройки юга Подмосковья - "Экономическая география: цены на демократичном юге будут расти точечно". Продолжаем тему инвестиционной привлекательности жилья в различных районах Московской области и на сей раз остановимся подробнее на юго-западе.


Большие планы
Юго-западные районы Московской области, которые год назад официально вошли в состав Новой Москвы, отличаются довольно хорошей экологической обстановкой – здесь много лесных массивом, мало промышленных предприятий, а также неплохой транспортной доступностью. Главными транспортными артериями юго-западного направления являются Калужское и Киевское шоссе.

Учитывая, что эти территории стали Новой Москвой, государство уделяет особое внимание вопросу развития транспортного сообщения и строительства новой инфраструктуры. Сейчас, говорит Антон Северьянов, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании "Азбука Жилья", планируется проведение целого ряда мероприятий, которые должны увеличить транспортную доступность новостроек юго-западного направления. Во-первых, будет проведена реконструкция дорог, которые свяжут Калужское шоссе с Боровским и Киевским. У российского правительства есть планы по строительству дублера МКАД от Боровского до Калужского шоссе (Солнцево - Бутово - Видное). Также вскоре появится новая развязка МКАД и Киевского шоссе.

Имеются масштабные планы по развитию метро на этой территории. Так, в 2014 году ожидается открытие станции "Румянцево", а в 2015 - "Саларьево". Также запланировано строительство Солнцевской линии метрополитена (западный радиус Калининской), которую собираются ввести в эксплуатацию в 2018 году. В рамках развития Московского железнодорожного узла до 2020 предусмотрена реконструкция путей Киевского направления железной дороги.


Демократичные предложения
На территории Новой Москвы преобладают новостройки по демократичным ценам, отмечает управляющий фондом ЗПИФ «НСКА Новостройки» Юрий Гольдберг. Так, по данным компании "БЕСТ-Новострой" в Новой Москве на эконом-класс приходится около 40% нового предложения и около 52% - на комфорт-класс. Объекты бизнес-класса занимают незначительную долю рынка - всего 8%. Присутствие на юго-западе области новостроек эконом- и комфорт-класса обусловлено, прежде всего, низким уровнем доходов населения городов, расположенных в этом секторе. Кроме многоэтажных объектов, говорит Юрий Гольдберг, на юго-западе возводится большое количество коттеджных поселков и малоэтажек. По типу домостроения преобладают монолитные и монолитно-кирпичные здания, доля панельных новостроек стала увеличиваться совсем недавно, отмечает Мария Литинецекая, генеральный директор компании "Метриум Групп".


Коммунарка - локомотив Новой Москвы
Естественно, основной объем строительства на юго-западе сосредоточен на территории Новой Москвы. Так, по данным и.о. заместителя мэра столицы по строительству и градостроительной политике Марата Хуснуллина, в 2013 году планируется построить более 1,5 млн кв.м. недвижимости различного назначения. Ранее и.о. руководителя департамента развития новых территорий столицы Владимир Жидкин, говорил, что в январе-мае в Новой Москве было введено около 500 000 кв.м. жилья. По его данным, до конца года здесь должно быть построено еще 1,1 млн кв.м. жилья. Таким образом, перед инвестором открывается огромный выбор объектов.

Основная часть предложений новостроек сосредоточена в четырех крупных муниципальных образованиях: Московский, Щербинка, Троицк (пос. Коммунарка) и Ватутинки. В рейтинге привлекательности городов Московской области для инвестиций в строящееся жилье, который был составлен компанией НСКА, Троицк занимает 6 место, а Щербинка - 21 место.

В отличие от других подмосковных районов, где активное строительство ведется сразу в нескольких городах, (Подробнее об этом читайте в материале "Экономическая география: самые дешевые новостройки - на юго-востоке Подмосковья"), локомотивом юго-запада области является пос. Коммунарка, расположенный в непосредственной близости от Троицка. Популярность новостроек, расположенных здесь, объясняется небольшой удаленностью поселка - 4 км. от МКАД, а также перспективами развития здесь транспортной инфраструктуры, строительства станции метро, отмечает Александр, Энгель, руководитель отдела новостроек ГК "МИЦ". Здесь, по данным компании "Метриум Групп" продается более 75% квартир от общего предложения. В настоящее время в стадии реализации находятся ЖК «Эдальго», ЖК «Эдальго Garden Park», ЖК «Квартал А101» и ЖК «Коммунарка».

Далее следуют с небольшой разницей Московский и Щербинка, и замыкают четверку Ватутинки, где расположен только один, но довольно крупный объект - микрорайон «Новые Ватутинки».


Затишье после ажиотажа
В прошлом году, после объявления о присоединении новых территорий, цены в Коммунарке и Щербинке выросли за короткий промежуток времени примерно на 30%, говорит Денис Бобков, руководитель аналитического центра компании Est-a-tet. Однако сейчас, отмечает Юрий Гольдберг, нет такого активного роста цен, который мы наблюдали после официального объявления о включении этих территорий в состав Москвы. Эйфория давно прошла и в Новой Москве наблюдается либо отсутствие роста стоимости квадратного метра, либо отрицательная динамика. В результате, по данным компании "Азбука Жилья" средняя цена квадратного метра в новостройках на юго-западе Подмосковья по итогам июня 2013 года составила 67 800 рублей, а в новостройках Новой Москвы - 84 300 рублей. Средний бюджет покупки, по словам председателя совета директоров "БЕСТ-Новострой" Ирины Доброхотовой, равен 5,4 млн рублей. При этом, стоимость квадратного метра в "однушках" в среднем составляет 86 200 рублей, в "двушках" - 80 200 рублей, а в "трешках" - 79 200 рублей.

На первичном рынке Новой Москвы эксперты отметили интересную тенденцию - несмотря на снижение стоимости квадратного метра жилья, за полгода стоимость квадратного метра снизилась на 3%, бюджет покупки по-прежнему растет, говорит Ирина Доброхотова. Так, средняя цена квартиры с конца 2012 года к июню текущего увеличилась на 9%. Эксперт объясняет это не только влиянием роста строительной готовности отдельно взятых проектов, но и появление в продаже множества трехкомнатных квартир.

Однако лучшим вариантом для инвестиций, по мнению специалистов, по-прежнему остаются однокомнатные квартиры средней площади на ранних стадиях строительства.


В поисках доходности
Итак, на юго-западе области идет довольно активное строительство, поэтому инвестору есть из чего выбрать. Порог входа здесь не такой высокий, как в Москве (подробнее об этом читайте в статье "Экономическая география: высокий спрос и дефицит новых проектов в ЗАО сулят неплохую прибыль"), но и не столь низкий, как в Подмосковье. На какие же дивиденды можно рассчитывать тем, кто решил инвертировать средства в новостройки Новой Москвы?

Юго-западные районы области, считает Максим Клягин, аналитик УК "Финам Менеджмент", имеют весьма хороший инвестиционный потенциал. Но сейчас, по мнению Юрия Гольдберга, цены в Новой Москве уже отыграли возможный рост. Кроме того, до конца 2013 года объем предложения продолжит расти, а значит, повысится и конкуренция. Поэтому, полагает эксперт, до конца текущего года по ряду объектов цены будут даже снижаться и общая ситуация стабилизируются только в следующем году.

Дарья Пичугина, аналитик "Инвесткафе" рассказала, что прибыль инвестора будет зависеть от конкретного района: там, где только начинает развиваться транспортная инфраструктура, доход может составлять порядка 10% годовых и более, в остальных цены будут расти медленнее.

В будущем, говорит Юрий Гольдберг, масштабное строительство транспортной инфраструктуры в Новой Москве может привести к новому витку роста стоимости жилья. Например, возможен рост цен на жилье в пос. Коммунарка после открытия новой станции метро. С ним согласился и Максим Клягин, который добавил, что в течение следующих нескольких лет ценовая конъюнктура отдельных наиболее удачных локаций на юго-западе области может заметно измениться. Динамичное новое строительство и расширение транспортной и социально-бытовой инфраструктуры будет играть важную роль в повышении инвестиционной привлекательности данного направления. Стоимость квадратного метра будет меняться по мере улучшения транспортной доступности Новой Москвы и может прибавить под влиянием этого фактора до 20 %, прогнозирует Денис Бобков.


Резюмируем
Большая часть юго-западных районов области теперь считается территорией Новой Москвы, где идет довольно активное строительство проектов как эконом- и комфорт-класса, так и малоэтажных объектов. Объемы строительства до конца текущего года останутся на довольно высоком уровне, поэтому выбор инвестора достаточно обширный. Правда, ожидать от вложений в новостройки Новой Москвы большой прибыли не стоит, так как основной рост цен остался в прошлом. Учитывая это, к выбору инвестиционного объекта необходимо подойти очень внимательно, а риски остановки строительства лучше застраховать. О том, как это сделать, читайте в статье «Полис для дольщиков: верный способ вернуть вложенное».