Жаркое лето 2013: девальвация рубля лишь подхлестнула интерес инвесторов к недвижимости

15 Июля 2013

Жаркое лето 2013: девальвация рубля лишь подхлестнула интерес инвесторов к недвижимости
На фоне мягкой девальвации рубля и других негативных экономических новостей, россияне вновь обратили взоры на рынок недвижимости. Ведь именно квадратные метры считаются защитным активом, позволяющим сохранить сбережения, несмотря на экономическую непогоду как в стране, так и в мире. Своим мнение о том, по какому сценарию будут развиваться события дальше, что будет с ценами на жилье и стоит ли инвестировать средства в квадратные метры, поделились эксперты рынка недвижимости.

Квадратные метры - самая твердая российская валюта
На фоне мягкой девальвации рубля и других негативных экономических новостей, россияне вновь обратили взоры на рынок недвижимости. Ведь именно квадратные метры считаются защитным активом, позволяющим сохранить сбережения, несмотря на экономическую непогоду как в стране, так и в мире. Своим мнение о том, по какому сценарию будут развиваться события дальше, что будет с ценами на жилье и стоит ли инвестировать средства в квадратные метры, поделились эксперты рынка недвижимости.


Мягкое падение
Медленная девальвация рубля была начата в июне после заявления главы Минфина России Антона Силуанова о том, что небольшое обесценивание российской национальной валюты позитивно скажется на бюджете и экономике в целом. С того момента рубль по отношению к доллару уменьшился более чем на 1,5 рубля. В итоге с начала года курс доллара вырос на 6,3%, а основной скачек пришелся на май-июнь текущего года.

Предпосылок, для ослабления рубля в этом году было немало, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. Во-первых, постоянные макроэкономические проблемы в мире, во-вторых, снижение темпов роста российской экономики, в-третьих, медленное падение цен на нефть, в-четвертых, отток капитала из страны и многое другое. Казалось бы, что поводов для того, чтобы рубль упал к доллару на 15-20%, как это было в прежние годы, говорит эксперт, хоть отбавляй. Поэтому довольно удивительно выглядит то обстоятельство, что к девальвации рубль подтолкнули не эти причины, а антиреклама в исполнении главы Минфина.


Сберегательная жилплощадь
Во время кризиса цены на недвижимость обычно корректируются вниз. Предыдущий опыт показал, что в период кризиса, снижение средней цены квадратного метра может доходить до 30-35%, возвращаясь на прежний уровень через 3-4 года, отмечает Инна Игнаткина, директор отдела компании МИЦ-Недвижимость на Пресне. Однако падение цен происходит лишь в случае полномасштабной рецессии, тогда как сейчас, по мнению эксперта, речь идет о постепенной реструктуризации российской экономики, а не о кризисе, поэтому ждать серьезного снижения стоимости квадратного метра на рынке столичной недвижимости не стоит.

Кроме того, предыдущие кризисы показали, что в России самой твердой валютой является жилплощадь. Сегодняшние события, происходящие в российской экономике, могут, напротив, повысить спрос на недвижимость, так как она обычно расценивается как защитный актив, отмечает управляющий фондом ЗПИФ «НСКА Новостройки» Юрий Гольдберг. Люди, испуганные девальвацией рубля и испытавшие на себе, что значит остаться без сбережений, начнут вкладывать средства в наиболее понятный для них и доказавший свою надежность инвестиционный инструмент – недвижимость. Однако инвестировать средства в недвижимость будут не только простые покупатели. Так, на ослаблении национальной валюты выиграют сырьевики, которые и вложат часть свободных денег в квадратные метры. А вот импортеры, напротив, в этой ситуации проиграют – при этом для минимизации рисков они тоже могут начать инвестировать свободные средства в квартиры. Уже сейчас наблюдается всплеск инвестиционной активности на рынке новостроек Москвы, несмотря на летний сезон, говорит Ольга Новикова Ольга Новикова, заместитель руководителя директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость».

На фоне этого может наблюдаться небольшой рост стоимости квадратного метра. «Однако через некоторое время удорожание квадратного метра повлечет за собой падение спроса, поскольку покупательская способность уже сейчас находится на пределе. Застройщики будут стараться стимулировать спрос с помощью различных акций и скидок, и в итоге цены начнут снижаться», - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». То, что незначительные валютные колебания, как правило, не влияют на реальную стоимость недвижимости, отметил и Антон Сороко, аналитик ИХ «ФИНАМ», объяснив, что динамика роста цен на жилплощадь определяется фундаментальными факторами, в первую очередь, изменениями баланса спроса и предложения.

В целом же, стоит отметить, что цены на рынке жилья в столичном регионе в подавляющем большинстве случаев устанавливаются в рублях. Долларовые цены можно встретить в высокобюджетных сегментах, при этом курс, как правило, зафиксирован, отмечает Инна Игнаткина. В отдельных случаях долларовые цены устанавливаются на вторичном рынке и в таких случаях некоторые продавцы могут пытаться заработать на росте его курса. Однако речь идет о единичных случаях. Чаще всего покупатель также просит зафиксировать курс. Таким образом, укрепление доллара не оказывает столь быстрого и серьезного влияния на уровень цен на рынке недвижимости.


Страшилки для народа
Впрочем, даже если сценарий с мягкой девальвацией рубля будет изменен и произойдет ухудшение экономической ситуации в стране, что может привести к сокращению объемов предложения и падению спроса со стороны покупателей, коррекция цены квадратного метра будет не столь существенной – в переделах 10-15%, отмечает Мария Литинецкая. Такого существенного падения стоимости квадратного метра, который мы наблюдали в 2008 году, скорее всего, не будет.

Стоит отметить и тот факт, что в последние два года средний уровень стоимости жилья в Москве и области практически не менялся. Изменение цен на рынке бюджетных новостроек в течение первого полугодия было обусловлено в первую очередь выходом новых крупных проектов, говорит Инна Игнаткина. По состоянию на июнь средняя цена предложения на рынке бюджетных новостроек в сегменте экономкласса установилась на уровне 103 500 рублей за квадратный метр, в сегменте комфорткласса – 140 500 рублей за квадратный метр. «В ликвидных проектах цены, конечно, повышаются, однако за счет выхода новых дешевых объектов средневзвешенное значение увеличивается несильно, а в отдельные месяцы мы вообще наблюдаем отрицательную динамику. В итоге цены растут на уровне инфляции (5-7% по итогам года), что довольно мало», - признается Мария Литинецкая. Учитывая сегодняшнюю ситуация на рынке, рост цен на недвижимость в Москве продолжится, уверена Дарья Пичугина, аналитик «Инвесткафе». Но, это возможно лишь в том случае, добавляет эксперт, если экономическая ситуация будет стабильной.

Кроме негативного сценария развития ситуации, когда экономический климат в стране резко ухудшится, что приведет к снижению спроса и корректировки стоимости квадратного метра, есть еще и положительный, о котором не стоит забывать. Кстати оптимистический вариант развития событий, по словам экспертов, наиболее вероятен. Нельзя исключать вероятность, что вместо серьезного ослабления рубля в ближайшие месяцы мы будем наблюдать колебания курса в диапазоне от 30 до 35 рублей за доллар, при среднем уровне 32 рубля, говорит Олег Репченко. Впрочем, в такой обстановке Россия живет уже несколько лет, со времен относительной стабилизации курсов после 2008-2009 годов. Поэтому, резюмирует эксперт, если с национальной валютой и экономикой не случится ничего серьезного, то и российский рынок недвижимости будет чувствовать себя вполне нормально.


Аккуратные вложения
Квадратные метры по-прежнему являются, пожалуй, самым надежным инструментом денежного рынка, говорит Юрий Гольдберг. Недвижимость – это тот материальный актив, спрос на который полностью исчезнуть не может, ведь крыша над головой людям нужна всегда. Человек, вложивший деньги в жилье не останется у разбитого корыта, даже если стоимость квадратного метра упадет в разы. Во-первых, инвестор всегда может сдать квартиру в аренду, чтобы как-то компенсировать потери, или, в крайнем случае, просто переехать в нее жить. Во-вторых, цены на недвижимость имеют свойство восстанавливаться после падения, что также является своего рода гарантией сохранности средств. Сегодня, добавляет Ольга Новикова, доходность вложений в недвижимость в особенно удачных проектах Москвы достигает 35-40%.

Поэтому выбор объекта для инвестирования – очень важная часть инвестиционного процесса, от которой зависит размер ваших будущих дивидендов. Подробнее о том, как выбрать новостройку для инвестиций и на что обратить внимание читайте в материале «Инвестиции в новостройки: секрет извлечения максимальной прибыли». Для инвестиций лучше выбирать однокомнатную или небольшую двухкомнатную квартиру в высоколиквидных проектах, которые находятся в столице или недалеко от Москвы (не далее 20 км от МКАД). Район, в котором находится объект, должен обладать хорошей транспортной доступностью, неплохой экологией и развитой инфраструктурой. При этом инвестировать лучше в новостройки на этапе строительства первых этажей.

Однако недвижимость в нынешней ситуации является сложным активом для инвестирования. Сохранить деньги этот инструмент поможет, но он не гарантирует прибыль. Заработать получится лишь на новостройках, а вложения в строящееся жилье сопряжены с большим количеством рисков. Поэтому заниматься самостоятельным инвестированием средств в строящиеся объекты очень сложно, более надежно и прибыльно делать это через управляющих или ЗПИФ (закрытый паевой инвестиционный фонд). Об этом читайте в материале «Инвестиции в новостройки: не каждый объект принесет прибыль».