Экономическая география: на севере Москвы выгоднее покупать апартаменты, а не квартиры

19 Июля 2013

Экономическая география: на севере Москвы выгоднее покупать апартаменты, а не квартиры

В САО много «вчерашних» новостроек и свежих апартаментов для инвестиций

Столичные новостройки по-прежнему являются одними из самых привлекательных объектов для инвестиций. Сегодня быстро заработать на недвижимости, как это было в докризисные годы, не получится, но рассчитывать на неплохие дивиденды в будущем можно. Правда для этого необходимо с особой осторожностью и тщательностью подойти к выбору строящегося объекта, так как от этого шага будет зависеть размер будущего дохода и успех всего мероприятия.

О нюансах инвестирования в столичные новостройки, а также о том, в какие объекты, расположенные на северо-западе Москвы, лучше вкладывать средства мы писали в материале  «Экономическая география: престиж и хорошая экология в СЗАО - залог роста цен». Мы продолжаем рассказывать о столичных районах и теперь пришел черед северного административного округа Москвы (САО).

Удушающие пробки

Северный административный округ Москвы состоит из 16 округов: Аэропорт, Беговой, Бескудниковский, Войковский, Восточное Дегунино, Головинский, Дмитровский, Западное Дегунино, Коптево, Левобережный, Молжаниновский, Савеловский, Сокол, Тимирязевский, Ховрино, Хорошевский. Он расположен на территории площадью 109,9 кв.м., а это около 10% от общей площади столицы.

В целом САО считается престижным округом, однако комфортными для проживания являются лишь некоторые его районы – Сокол, Беговой, Хорошевский, Аэропорт и др., отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». Среди плюсов севера столицы можно выделить хорошо развитую инфраструктуру. При этом, отмечает эксперт, значительных перекосов по всей территории САО не наблюдается – каждый район обеспечен достаточно развитой инфраструктурой. Здесь расположено много школ, детских садов и таких известных ВУЗов, как МАИ, МАДИ, Финансовый университет при правительстве РФ, Военно-воздушная академия им. Жуковского, Академия МВД Российской Федерации, Сельскохозяйственная академия им. Тимирязева и т.д. В округе достаточно магазинов, аптек, отделений банков и прочих предприятий социально-бытового обслуживания, рассказывает Юлиан Гутман, директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость». А вот экологическая обстановка на севере Москвы довольно напряженная. Там расположено большое количество действующих промышленных предприятий и мало зеленых насаждений (менее 10% от общей площади САО), по данным компании «Метриум Групп». Однако, по мнению управляющего фондом ЗПИФ «НСКА Новостройки» Юрия Гольдберга, благодаря паркам и хорошим видовым характеристикам многих районов САО (рядом с  каналом им. Москвы, Химкинским водохранилищем и Головинскими прудами), в целом северный округ можно назвать благополучным.

Северная часть города может похвастаться довольно разветвленной дорожно-транспортной сетью. Однако распространена она неравномерно по округу – так, например, в восточной части ощущается дефицит общественного транспорта, рассказывает Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент». В результате, до некоторых северных округов Москвы практически невозможно добраться ни на общественном, ни на личном транспорте. Особенно остро эта проблема стоит в Дмитровском и Бескудниковском районах, а также в Восточном и Западном Дегунино, говорит Мария Литинецкая. Кроме того, очень высокая загрузка наблюдается на ключевых магистралях – Ленинградском, Дмитровском и Алтуфьевском шоссе, что серьезно снижает транспортную доступность северных районов.

Частично исправить столь плачевную транспортную ситуацию поможет строительство Третьего пересадочного контура московского метро, в частности – станции «Ходынское поле», отмечает Юлиан Гутман. Кроме этого, в планах столичных властей – продление Люблинско-Дмитровскую линию метро и открытие новых станций «Верхние Лихоборы» и «Селигерская» в 2014 году.

Классическая квартира или апартаменты

Север Москвы не может похвастаться большим количеством новостроек. Здесь не найдешь огромных строящихся микрорайонов, так как сегодня там идет точечная застройка, говорит Юрий Гольдберг. При этом, большинство проектов давно перешли в разряд «вчерашних», то есть реализуются на вторичном рынке столичной недвижимости. По данным компании «Метриум Групп», первичные продажи в САО открыты только в 5 жилых проектах. Всего, по итогам июня, на севере Москвы в продаже находится 24 корпуса, говорит Антон Северьянов, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». Учитывая дефицит свободных земельных участков в Москве, которые можно отдать под жилое строительство, большинство домов, возводимых в столице, относятся к бизнес-классу.   Так, по данным компании «Азбука Жилья» из 24 корпусов 54% относятся к бизнес-классу, 38% - комфорт-класса и 8% приходится на долю экономкласса. Однако, говоря о столичных новостройках, не стоит забывать и про относительно новый сегмент рынка - апартаменты. По данным компании «Азбука Жилья» 13 из 24 корпусов новостроек, находящихся в продаже – это жилые комплексы с апартаментами.

Наиболее инвестиционно привлекательные районы с точки зрения потенциального роста цен на новостройки, по словам Юрия Гольдберга, расположены ближе к МКАД, так как все, что находится ближе к центру – это промзоны или дома, которые давно перешли в разряд вторичного жилья. В рейтинге привлекательности районов Москвы для инвестиций в строящееся жилье, который был подготовлен и опубликован компанией НСКА, наиболее интересным для инвестора будет район Беговой, который замкнул десятку лучших. Бескудниковский район и Западное Дегунино заняли 25-ю и 26-ю строчки рейтинга соответственно. Еще пять районов САО смогли войти в 50 лучших районов для инвестиций – Войковский (50 место), Коптево (42 место), Левобережный (35 место), Ховрино (47 место), Дмитровский (41 место). Четыре района вошли в сотню – Восточное Дегунино (58 место), Савеловский (52 место), Тимирязевский (62 место) и Хорошевский (95 место). В хвосте рейтинга оказались районы Аэропорт (108 место), Головинский (113 место), Молжаниновский (107 место) и Сокол (114 место).

Таким образом, из всех 16 округов, наиболее привлекательным для инвестора выглядит район Беговой, который находится в 30 минутах или 8,7 км. от центра. Он занимает 15-е место по показателю транспортной доступности, а так же 11-е – по престижности направления, добавляет Юрий Гольдберг. Помимо всего прочего в районе хорошо развито здравоохранение, бюджетная политика, а так же один из самых высоких объемов привлечения инвестиций в основной капитал.

Отсутствующий рост

Учитывая, что на севере Москвы строится довольно мало новых объектов, инвестору придется тщательно изучить каждый, для того, чтобы выбрать единственно правильный вариант для инвестиций. Стоит обратить внимание не только на классические квартиры, говорит Юрий Гольдберг, но и на апартаменты. Тем более, что большинство новостроек САО, где предлагаются квартиры, находятся на высоких стадиях строительства – сданы Госкомиссии, в некоторых уже оформлена собственность на застройщика, отмечает Антон Северьянов. Покупка объекта, который находится на высокой стадии строительства, будет интересна тем инвесторам, которые в будущем планируют сдавать жилье, однако желающим быстро заработать на росте строительной готовности с такими объектами делать нечего.

Кроме объектов, вышедших на финишную прямую, на территории САО есть проекты, еще не вышедшие в продажу, добавляет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». Они могут быть интересы для инвестирования на старте продаж, так как будут дорожать по мере готовности. Например, микрорайон на ул. Адмирала Макарова (застройщик – инвестиционно-финансовая компания «Лираль»), дом в районе Левобережный (МГЦПН), микрорайон на улице Базовская.

Зато апартаменты доступны для успешных инвестиций уже сейчас. Дома, в которых предлагается такой формат, в основном находятся на стадии активного возведения стен. Но инвестируя в такой сегмент рынка, не стоит забывать о дополнительных рисках, связанных с налогообложением и отсутствием социальной инфраструктуры. Зато порог входа на столичный рынок, в случае инвестирования средств в апартаменты, а не в классические квартиры, примерно на 15% ниже, отмечает Юрий Гольдберг.

Средняя цена предложения на первичном рынке САО в доступном сегменте составляет 148 000 рублей за кв.м, говорит Инна Игнаткина, директор отделения компании МИЦ-Недвижимость на Пресне. При этом квартиры бизнес-класса в среднем стоят 268 000 рублей за кв. м, апартаменты дешевле – в среднем 147 000 рублей. Рынок комфорт-класса представлен только апартаментами, находящимися на ранней стадии строительства – 129 000 рублей за кв. м.

Основное удорожание квадратного метра в строящихся объектах будет происходит за счет роста стадии готовности объекта. Если говорить о внешних факторах, рассуждают эксперты, то здесь предпосылок для активного увеличения стоимости квадратного  метра нет, и рост будет на уровне инфляции. По мнению Максима Клягина, негативно на цены влияет наличие в округе производственных объектов и крупных промышленных зон. Но вместе с тем это формирует резерв локаций и потенциал для нового строительства, который может быть реализован по мере постепенного редевелопмента устаревших или нефункционирующих объектов. В некоторых локациях, говорит Юрий Гольдберг, возможен более существенный рост стоимости квадратного метра, например, в районах станций метро «Речной вокзал», «Бабушкинская».

Как отмечается в исследовании фонда ЗПИФ «НСКА Новостройки» «Анализ доходности строящихсяобъектов Москвы и Московской области», средний уровень доходности от инвестиций в новостройки Москвы составляет 22,33% в год. В случае инвестиций в новостройки САО Москвы можно рассчитывать на доходность в размере 25% годовых, считает Юрий Гольдберг.

Резюмируем

На севере Москвы довольно мало объектов, подходящих для инвестиций. Зато у инвестора есть возможность вложить средства не только в классические квартиры, но и в апартаменты и, таким образом, уменьшить порог входа на рынок. Но в этом случае инвестор возьмет на свои плечи дополнительные риски.