Экономическая география: СВАО – самый непривлекательный для инвестиций в новостройки округ Москвы

29 Июля 2013

Экономическая география: СВАО – самый непривлекательный для инвестиций в новостройки округ Москвы
Сегодня быстро и легко заработать на инвестициях в недвижимость, как это было до кризиса, не получится. Несмотря на это, число желающих вложить средства в строящееся жилье по-прежнему велико. Связано это прежде всего с тем, что новостройки московского региона остаются одним из самых перспективных и понятных инвестиционных инструментов. Однако, для того чтобы получить прибыль от инвестиций, необходимо правильно выбрать объект. А это тяжелая задача даже для профессионала, не говоря уже об инвесторах с улицы.

О нюансах инвестирования в столичные новостройки, а также о том, в какие объекты, расположенные на севере Москвы, лучше вкладывать средства мы писали в материале «Экономическая география: на севере Москвы выгодно покупать апартаменты, а не квартиры». Мы продолжаем рассказывать о столичных районах и теперь очередь северo-восточного административного округа Москвы (СВАО).

Дома уже почти достроены и успели отыграть рост
Сегодня быстро и легко заработать на инвестициях в недвижимость, как это было до кризиса, не получится. Несмотря на это, число желающих вложить средства в строящееся жилье по-прежнему велико. Связано это прежде всего с тем, что новостройки московского региона остаются одним из самых перспективных и понятных инвестиционных инструментов. Однако, для того чтобы получить прибыль от инвестиций, необходимо правильно выбрать объект. А это тяжелая задача даже для профессионала, не говоря уже об инвесторах с улицы.

О нюансах инвестирования в столичные новостройки, а также о том, в какие объекты, расположенные на севере Москвы, лучше вкладывать средства мы писали в материале «Экономическая география: на севере Москвы выгодно покупать апартаменты, а не квартиры». Мы продолжаем рассказывать о столичных районах и теперь очередь северo-восточного административного округа Москвы (СВАО).


Буйство природы
Северо-восточный округ Москвы по праву можно назвать самым зеленым, так как около трети его территории – это парки, скверы и даже лес. Поэтому и экологическая обстановка в районе довольно благоприятная. Перед жителями СВАО не встает вопрос, где погулять с ребенком, так как выбор колоссальный – Ботанический сад, Лосиноостровской парк, сквер около Останкино и множество других зеленых оазисов. Особый колорит этому району придает Останкинский телецентр и телебашня, дворцово-парковый ансамбль «Останкино», ВВЦ. Все это давно стало визитной карточкой не только этого района, но и Москвы.

Однако буйство зелени в округе порождает одну из самых главных проблем СВАО - тяжелую транспортную ситуацию. Дело в том, что здесь довольно плохо развита дорожная сеть, говорит управляющий фондом ЗПИФ «НСКА Новостройки» Юрий Гольдберг. Проложить или продлить другие трассы на северо-востоке Москвы и области не дает национальный парк «Лосиный остров». Ярославское шоссе – главная транспортная артерия СВАО – является не самой загруженной трассой в Москве, однако пробки здесь возникают повсеместно, так как по ней едут не только москвичи, но и жители крупных подмосковных городов – Мытищ, Королева, Пушкина, отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

Однако в скором времени ситуация в округе может стать значительно лучше благодаря реконструкции Ярославского шоссе, которая бала начата в прошлом году и сейчас находится на завершающей стадии. Так, отмечает Мария Литинецкая, в начале текущего месяца было открыто движение по эстакаде, расположенной на пересечении шоссе и улицы Вешних Вод, а до конца лета столичные власти планируют закончить все строительные работы на данной магистрали. В округе неплохо развита социальная и бытовая инфраструктура, но не во всех районах хватает школ и детских садов.


Скудный выбор
На северо-востоке столицы строится довольно мало объектов, пригодных для инвестиций, отмечает Юрий Гольдберг. Связано это с тем, что огромная часть территории округа отдана под зеленые зоны, а другая, не менее обширная территория – это промзоны. В результате, говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ», здесь практически отсутствуют площади под застройку: город пока не намерен выводить здешние промпредприятия за МКАД, а также не строит планов по реконструкции старого жилого фонда. Поэтому все новые объекты активно планируются и возводятся за МКАД в районе города Мытищи и прилегающих территорий.

По оценке руководителя отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Антона Северьянова, СВАО по количеству новостроек в продаже находится на предпоследнем месте. В целом на долю севера-востока Москвы приходится лишь 2,2% от общего объема квартир на первичном рынке жилья в пределах МКАД или около 300 квартир, отмечает Дмитрий Таганов. Всего, по словам Антона Северьянова, по итогам II квартала 2013 года, в продаже находится около 17 корпусов. При этом подавляющее большинство новостроек относится к сегменту бизнес-класс (53% от общего числа). Это комплексы «Искры радости», «Мос-Анжелес», «Триколор», «Таежный» и клубный дом «Мирный». 47% новостроек в СВАО относятся к сегменту комфорт-класса. Среди комплексов в этом сегменте Мария Литинецкая выделила ЖК «Холмогоры» и ЖД МПИ. Еще один проект, расположенный в СВАО можно отнести к экономклассу – ЖК на проспекте Кадомцева. А вот новостроек элитного сегмента на территории этого столичного округа обнаружено не было. Все остальные новостройки округа, отмечает Мария Литинецкая. давно перешли в разряд «вчерашних» и квартиры в них реализуются на вторичном рынке.

Как и в северном округе, в СВАО помимо классических квартир, есть и апартаменты, про которые Юрий Гольдберг не рекомендует забывать. Так, первичные продажи, по данным компании «Метриум Групп» открыты в МФК «Парк мира» (бизнес-класс) и ЖК SKY PARKS (комфорт-класс). Также на территории СВАО есть два проекта, в которых предлагаются таунхаусы, добавляет Антон Северьянов: один находится за МКАД (в районе Северный), второй проект возводится в районе Лосиноостровский.


Отрада СВАО
На территории СВАО расположены 17 районов: Алексеевский, Алтуфьевский, Бабушкинский, Бибирево, Бутырский, Лианозово, Лосиноостровский, Марфино, Марьина роща, Останкинский, Отрадное, Ростокино, Свиблово, Северное Медведково, Северный, Южное Медведково, Ярославский. В рейтинге привлекательности районов Москвы для инвестиций в строящееся жилье, который был подготовлен компанией НСКА, наиболее привлекательным районом для инвестиций выглядит Отрадное – 4 место рейтинга. Неплохие показатели у Бабушкинского (11 место), Южного Медведково (14 место), Лианозовского (16 место) и Северного (17 место) районов СВАО Москвы.

Район Отрадное смог получить столь высокие оценки благодаря росту цен на жилую недвижимость за ноябрь 2011 – ноябрь 2012 гг. на 7,2% до уровня в 142 680 руб. за кв. м. Кроме того, район занимает 4-е и 6-е место по показателям доходность-цена и доходность-риск, рассказывает Юрий Гольдберг. Также в районе очень хорошо развита система здравоохранения по наличию и мощности больниц и врачей к численности населения. Также в Отрадном благоприятная экологическая обстановка.

Правда есть на северо-востоке столицы и районы, которые входят в десятку самых труднодоступных в Москве с точки зрения транспорта, что, естественно, снижает их инвестиционную привлекательность. По данным компании «Метриум Групп» это Ярославский, который занял 3 место в этом рейтинге и Лосиноостровский (10 место). Первый растянулся на 5 км вдоль Ярославского шоссе между парком «Лосиный остров» и Ярославским направлением МЖД, полотно которой отрезает его от Калужско-Рижской линии Московского метро. Злую шутку с этим районом сыграла именно его вытянутая форма. Очевидно, что та его часть, которая расположена ближе к центру и метро ВДНХ, имеет значительно лучшие характеристики доступности, чем та часть, которая расположена у МКАД. У Лосиноостровского та же проблема – железная дорога. Впрочем, она ограничивает район только с одной стороны, а с противоположной он имеет доступ к станциям метро «Бабушкинская» и «Медведково». Тем не менее, дальняя часть района, примыкающая к МКАД и МЖД, расположена на большом расстоянии от метро.


Непрогнозируемая доходность
Северо-восточный округ Москвы нельзя назвать перспективным с точки зрения инвестиций, отмечает Юрий Гольдберг. Инвестору практически не из чего выбирать. Зато, учитывая небольшое количество объектов на первичном рынке, покупатель может изучить детально каждый, прежде чем принять решение. Правда, по сути в большинстве новостроек округа уже не стоит ожидать роста цен от повышения строительной готовности. Дело в том, что, по словам Антона Северьянова, на стадии котлована находится всего один корпус. При этом большая часть предложения (41% об общего числа) относится к корпусам, сданным Госкомиссии и корпусам, оформленным в собственность застройщика. По суммарной площади квартир в предложении большая часть относится к корпусам на стадии внутренних монтажных работ – 37%.

Инвестору стоит выбирать однокомнатные квартиры комфорт- и экономкласса, советует Дарья Пичугина, аналитик «Инвесткафе». Порог входа на рынок в СВАО достаточно высок. Связано это как раз с тем, что подавляющая часть новостроек округа находится на финальных стадиях строительства, то есть основная часть роста цены квадратного метра уже отыграна. Средняя цена квадратного метра на рынке новостроек этого округа составляет порядка 150 000 рублей, отмечает Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ». По итогам II квартала текущего года средняя цена в СВАО в сегменте бизнес-класса составила 180 300 рублей за кв.м., в сегменте комфорт-класса - 156 600 за кв.м. Такие данные приводит компания «Азбука Жилья». По словам аналитика ИК «ФИНАМ» Анны Мишутиной, стоимость однокомнатной квартиры в новостройке округа на 20-30% превышает среднерыночные значения для Москвы

В будущем не стоит ожидать сильного роста стоимости квадратного метра в новостройках на северо-востоке Москвы, предупреждает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». Лишь некоторые объекты могут подорожать вместе с ростом строительной готовности. Например, говорит эксперт, в конце года готовится к сдаче в эксплуатацию ЖК «Триколор», но сильного влияния на среднюю цену по округу это не окажет. Зато в перспективе, говорит Мария Литинецкая, в тех районах, где ведется реконструкция Дмитровского шоссе и планируется открытие новых станций метро, скорее всего, произойдет довольно ощутимый скачок цен – можно ожидать повышения стоимости жилья минимум на 10-15%.

Учитывая, что в СВАО Москвы довольно мало строящихся объектов и всего один корпус, находящийся на этапе котлована, говорить об уровне доходности довольно сложно, отмечает Юрий Гольдберг. Можно лишь отметить, что на высокую прибыль от инвестиций рассчитывать не стоит.


Резюмируем
Северо-восточный округ Москвы, на сегодняшний день является, пожалуй, самым непривлекательным с точки зрения инвестиций в строящееся жилье. Здесь практически нет новостроек, а те единичные проекты, которые были обнаружены экспертами, находятся на финальных стадиях строительства, поэтому извлечь из них хорошую прибыль не получится. Довольно высокий порог входа и отсутствие перспектив к удорожанию жилья также не добавляет привлекательности новостройкам в СВАО. Правда, есть в округе и альтернатива традиционным квартирам – апартаменты. Однако и их количество пока несущественно. В будущем, эксперты не исключают рост этого сегмента за счет возможного редевелопмента промышленных площадей, которые в большом количестве представлены в округе.