Налог на недвижимость

16 Декабря 2013

Налог на недвижимость
Как введение нового налога повлияет на расходы владельцев недвижимости и доходы муниципалитетов.
Новый налог на недвижимость, механизмы внедрения и система расчетов которого разрабатывались на протяжении последних нескольких лет, уже в скором времени должен вступить в силу (налог регионы будут вводить постепенно с 2014 по 2018 гг.): в начале августа Министерство финансов согласовало и внесло на рассмотрение Правительства соответствующий законопроект. Согласно нему, новый налог на недвижимость заменит действующие в настоящее время налог на имущество и земельный налог. Основной целью введения единого налога является создание более эффективной системы налогообложения недвижимости: унифицированный подход и проработанность всех возможных случаев должны существенно увеличить поступления в бюджет не только за счет повышения суммы налога, но также в результате учета ранее не облагавшихся налогом объектов. Каким же образом будет работать единый налог на недвижимость, как его введение повлияет на расходы владельцев жилья, сколько придется платить владельцам московских квартир и апартаментов? Мы попытались в этом разобраться.

Введение нового налога на недвижимость может стать важным шагом на пути развития системы местного самоуправления: все поступления от нового налога будут распределяться непосредственно в местные бюджеты. В частности, это может положительно отразиться на возможностях городов. Значительное увеличение доходной части бюджетов российских городов расширит возможности по улучшению городской среды, обновлению и модернизации городской инфраструктуры, благоустройству и реставрации городских объектов. 

Муниципальные образования смогут самостоятельно распоряжаться средствами и направлять их на преобразования на тех направлениях, которые являются критическими именно для данной территории, в отличие от адресного финансирования, направляемого в местные бюджеты с регионального и федерального уровней. Кроме того, муниципалитеты смогут финансировать такие проекты если не полностью из собственного бюджета, то на условиях государственно-частного партнерства привлекать инвесторов, которые напрямую заинтересованы в модернизации окружения их объектов, но не могут полностью взять на себя расходы по ее реализации.
За рубежом возможности, обеспечиваемые налогом на недвижимость, давно используются городскими властями для повышения качества жизни и улучшения городской среды. В частности, в городах США налог на имущество является главным источником налоговых поступлений, в Нью-Йорке этот налог обеспечивает в настоящее время около 40% собственных доходов бюджета города. 

Для сравнения, в Москве налоговые поступления от налога на имущество в 2012 г. составили 6% в общем объеме собственных доходов города (доходы от земельного налога не превышают 1%). Данные в целом по России и вовсе неутешительны: в собственных доходах местных бюджетов доля поступлений от налога на имущество составляет 0,7%, а от налога на землю – 5,6%. Различия связаны с тем, что бюджет Москвы имеет региональный статус, а в местных бюджетах муниципальных образований велика доля уже упоминавшихся межбюджетных трансферов, адресно направляемых с других бюджетных уровней. По оценкам Министерства финансов РФ, после введения налога на недвижимость поступления в местные бюджеты возрастут в 6 раз – это станет серьезной финансовой базой для развития деятельности органов местного самоуправления. Причина столь ничтожной доли налоговых поступлений от недвижимости в России, которые в развитых странах составляют в среднем около 30% доходов местных бюджетов, заключается в том, что действующие в России в настоящее время земельный налог и налог на имущество физических и юридических лиц слишком несовершенны, они не в полной мере учитывают весь спектр объектов недвижимости, иногда не имеют соответствующей налоговой базы. В частности, земельный налог собирается практически исключительно с негородских земель, а на урбанизированных территориях, застроенных многоэтажными домами, налогообложение земельных участков в 
действительности не осуществляется из-за сложностей с межеванием земли под многоквартирными домами, которое нужно проводить точечно, выделяя доли каждого из собственников квартир в совместном владении земельным участком. В российских городах не более чем на 25% земель под многоквартирными домами проведен кадастровый учет и ведется сбор земельного налога. Вследствие недоучета больших площадей земли в городах, где кадастровая стоимость земли выше, чем в сельской местности, бюджеты городских образований (земельный налог, как и налог на имущество относятся к местным налогам) недополучают значительный объем поступлений. Что касается налога на имущество, с ним ситуация еще сложнее. В основе налога на имущество – инвентаризационная стоимость, которая сильно дифференцирует строения в зависимости от года их постройки, но нисколько не учитывает целый ряд факторов, формирующих реальную цену на недвижимость. Причем для большого числа объектов она и вовсе не определена и, соответственно, не может быть использована в качестве налоговой базы (это касается, прежде всего, загородной недвижимости, садово-дачных строений, гаражей). Оценку инвентаризационной стоимости осуществляют структуры БТИ, основываясь на стоимости капитального строительства, применяя только поправку на износ с течением времени. Инвентаризационная стоимость не учитывает такие важные факторы, как местоположение объекта, его близость к центру города, транспортную доступность и обеспеченность инфраструктурой. В результате, на практике владелец квартиры в новостройке на окраине города часто вынужден платить в десятки раз больше, чем владелец квартиры той же площади в сравнительно старом здании (построенном, например, в 1960-х гг.) в историческом центре города, где реальные цены на недвижимость чрезвычайно высоки.В отличие от действующего в России неэффективного инструмента инвентаризационной стоимости, за рубежом широко распространено применение в качестве налоговой базы оценочной рыночной стоимости недвижимости. Причем в некоторых случаях, когда она оказывается чересчур высокой, вводится поправочный коэффициент, в результате использования которого налог рассчитывается не от полной стоимости объекта, а от какой-то ее части. Так, в США и Канаде налог рассчитывается от половины оценочной стоимости объекта, в Швеции – 75% стоимости, во Франции – 80%. 

Для России применение рыночной стоимости в качестве базы налогообложения недвижимости не представляется возможным: на формирование цены на российском рынке оказывают влияние не только объективные факторы, которые непосредственно должны учитываться при расчете налога, но и большое число субъективных факторов ценообразования, которые зачастую вызывают неоправданные колебания. Чтобы избежать эффекта непостоянства рынка и раздутых цен, оценку стоимости недвижимости было решено передать в руки государства, которое должно сформировать по всей территории страны единый кадастр недвижимости с указанием оценочной стоимости всех объектов. Это процесс длительный, требующий значительных сил и времени, и хотя он начался уже довольно давно (с 2004 г.), полностью кадастровая оценка во всех регионах еще не проведена. В этом одна из причин продолжительного откладывания перехода на новый единый налог. И даже теперь, когда решение уже принято, ввод единого налога будет постепенным, каждый регион будет переходить на него по мере того, как будет готова кадастровая оценка местной недвижимости (с 2014 г. на него перейдет только ряд пилотных регионов). Что касается ставок, то по ним уже есть определенность: согласно данным Минфина, ставка налога на жилые объекты недвижимости стоимостью менее 300 млн руб. составит 0,1%, на иные здания и помещения (в частности, на апартаменты) – 0,5%. В отношении земель сельхозназначения, дачных участков и земель, приобретенных для личного подсобного хозяйства – в пределах 0,3%, для прочих земель – 1,5%. Для тех, кто владеет недвижимостью стоимостью более 300 млн. руб., ставка налога будет от 0,5 до 1%, точное значение определят муниципальные власти.

Кроме того, для каждого собственника недвижимости будет действовать послабление: из всей недвижимости, которой владеет собственник, он не будет платить налог на 20 кв. м. Однако сейчас на стадии обсуждения находится вопрос о том, чтобы 20 необлагаемых налогом метров не применялись к собственникам недвижимости площадью более 100–150 кв. м. Стоит отметить, что важным изменением с вступлением в силу нового налога станет то, что облагаться налогом на недвижимость будут не только сданные в эксплуатацию, зарегистрированные объекты, но и объекты незавершенного капитального жилого строительства, причем по ставке, приравненной к жилым помещениям (0,1%). Напомним, что в настоящее время недостроенная недвижимость не является объектом налогообложения. Это нововведение затронет прежде всего интересы людей, приобретающих квартиры на ранних этапах строительства: им придется платить налог за площади, жить в которых они не смогут еще несколько лет. Кроме того, это окажет влияние на инвестиционных покупателей, которые приобретают квартиры на стадии котлована и продают к моменту сдачи в эксплуатацию, выигрывая на росте цены. Инвестиционная привлекательность высокобюджетных объектов несколько сократится. Введение налога на незавершенное строительство должно существенно пополнить налогооблагаемую базу в значительной мере за счет долгостроев на дачных участках, где в настоящее время большая часть домов налогом не облагается, потому что собственники растягивают сроки строительства на десятилетия, а затем не спешат регистрировать свой дом, чтобы не платить дополнительный налог. 

В действительности, в абсолютном большинстве владельцы дач оплачивают только налог на землю, вне зависимости от того, есть на участке дом или нет. После проведения кадастрового учета даже недостроенные дома станут облагаться налогом. Земельный налог при этом практически не изменится ввиду того, что он и в настоящее время рассчитывается по кадастровой стоимости.

Проанализировав отдельные типы жилой недвижимости и изменения в налогообложении конкретных объектов, мы выяснили, что благодаря учету кадастровой стоимости, новый налог станет более гибким по сравнению с прежним: его размер будет сильно варьироваться как в зависимости от учитывавшихся ранее общих характеристик – давность постройки, качество строительства, площадь и число собственников – так и от частных особенностей каждого объекта: его географического местоположения, этажа, количества комнат, поэтажных планировок, вплоть до материала перекрытий. Так, несущественно возрастет налоговое бремя владельцев небольших квартир в новостройках эконом-сегмента. При этом еще сильнее будет сглаживать ситуацию предоставляемый вычет, ведь в эконом-сегменте владельцами небольшой квартиры выступают, как правило, 2–3 человека, не имеющие иной недвижимости в собственности. В некоторых случаях и вовсе, в результате действия вычета, налог на недвижимость взиматься не будет (например, с трех собственников одной квартиры площадью менее 60 кв. м). Отдельно отметим, что налогообложение апартаментов, несмотря на увеличенные в пять раз по сравнению с жилыми помещениями ставки, будет более лояльным, чем налоги на аналогичные жилые объекты: дело в том, что кадастровая стоимость нежилой недвижимости, даже в случае если она используется для проживания, априори ниже кадастровой стоимости жилья, а соответственно, и налогооблагаемая база в апартаментах ниже. Особенно сильно это проявится в элитном сегменте, где налоги на элитное жилье и на апартаменты этого класса будут отличаться в 2–3 раза. 

Итак, кого же сильнее всего коснется изменение налогового законодательства? В первую очередь, возрастут налоговые выплаты владельцев элитных квартир. Отличительной особенностью элитного жилья является большой метраж объектов (по итогам первого полугодия 2013 г. средняя площадь приобретенной элитной квартиры составила 170 кв.м). Кроме того, зачастую собственником такой квартиры является один человек, который в свою очередь может владеть более чем одним объектом недвижимости. Например, владелец квартиры площадью 105 кв. м в ЖК «Аквамарин», в случае если он единственный собственник и не имеет другой недвижимости, будет платить около 39 тыс. руб. в год. Повысится размер налога и для владельцев квартир в домах 1950–60 гг. постройки с довольно просторными квартирами, инвентаризационная стоимость которых по расчетам БТИ чрезвычайно мала. Если говорить о различиях по территории России, то размеры налога будут выше в городах с более дорогой недвижимостью: Москва и города Московской области, Санкт-Петербург, Сочи, Хабаровск, города ЯНАО и ХМАО. Это связано с тем, что кадастровая стоимость коррелирует с рыночной.

Тем не менее, с единым налогом на недвижимость связан и ряд неопределенностей, главная из которых заключается в том, каким образом будет рассчитываться кадастровая стоимость и насколько достоверной и близкой к рыночной она окажется. Проводит государственную кадастровую оценку объектов недвижимости Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Заметим, что результаты уже осуществленной кадастровой оценки зачастую оказываются довольно спорными. Даже по Москве, по нашим данным, в некоторых случаях указанная кадастровая стоимость слишком мала по сравнению с реальной рыночной (например, на апартаменты), а в некоторых случаях наоборот ее превышает. Росреестр не отрицает, что в процессе оценки кадастровой стоимости могли быть допущены ошибки, и заявляет, что оспорить данные оценки, в случае несогласия с их результатами, будет несложно. Другой вопрос относится к налогообложению объектов незавершенного строительства: пока непонятно, на какой стадии строительства объект начнет облагаться налогом, а также что послужит налогооблагаемой базой, ведь техническая инвентаризация и кадастровый учет проводятся уже после сдачи объекта в эксплуатацию.

В любом случае, введение налога на недвижимость можно считать существенным шагом вперед. У муниципальных образований, наконец, появится реальный ресурс для благоустройства территорий, развития объектов ЖКХ и дорожной инфраструктуры. Насколько в действительности изменится подход к решению вопросов местного значения – покажет время.