Методология и рейтинговая шкала
Критерий отбора объектов
Объекты оценки: многоквартирные дома
Территориальный охват: Москва, Московская область
Класс объектов: жилье экономического класса
- Объекты анализируются в рамках текущей работа компании НСКА, в части проведения экспертизы и оказания услуг страхования (клиенты указывают объект)
- Компания НСКА самостоятельно отбирает объекты для анализа в рамках указанных территорий
Источники информации для анализа
При присвоении рейтинга анализируются данные:
- предоставленные застройщиками
- информация из открытых источников
- информация, полученная от других участников рынка
- результаты экспертной оценки.
Система показателей
В общем виде, методика оценки объекта включает анализ четырех блоков, включающих более 60 показателей (более подробное описание показателей в Приложении)
Параметры объекта
- Степень готовности
- Показатель соответствия стадии строительства графику
- Показатель объема финансирования к объему реализации
- Наличие аккредитации объекта в банках на предмет ипотечного кредитования дольщиков.
- Страховые гарантии
- Оценка каналов розничных продаж
- Нагрузка на проект за счет обременений
- Нагрузка на проект за счет сетей
- Конкурентное положение.
Параметры застройщика (те же критерии по генподрядчику и девелоперу, при наличии)
- Опыт работы в жилищном строительстве (срок)
- Опыт работы в жилищном строительстве (количество объектов)
- Опыт работы в жилищном строительстве (кол-во построенных квадратных метров).
- Опыт работы в жилищном строительстве ( факты задержек по сдаче объектов).
- Опыт работы в жилищном строительстве (суммарное отставание по строящимся объектам на текущий момент)
- Критерии, отражающие финансовое состояние застройщика.
- Наличие собственных средств
- Банки
- Наличие девелопера в проекте
- Наличие соинвесторов в проекте
- Долги
- Соотношение привлеченных средств и объемов освоения
Правовые факторы, влияющие на надежность объекта.
- Схема продаж
- Состояние исходно-разрешительной документации
- Земля
- Разрешение на строительство
- Инвестиционный контракт (если он предусмотрен нормативно правовой конструкцией проекта)
- Исполнение обременений по Инвестиционному контракту
- Регистрация договоров привлечения финансовых средств
- Коммуникации.
Косвенные факторы
- Наличие у застройщика собственной материально-технической базы;
- Бренд и репутация застройщика;
- Бренд и репутация учредителей и менеджмента застройщика;
- Наличие страховой защиты по строительно-монтажным рискам на объекте;
- Наличие публичной кредитной истории;
- Наличие положительной/отрицательной информации об объекте в интернете и средствах массовой информации;
- Наличие доли администрации в протоколе распределения жилой площади;
- Наличие собственного офиса;
- Наличие собственного отдела продаж;
- Наличие административного ресурса;
- Адекватность ценовой политики.
Технология присвоения рейтинга включает анализ взаимовлияния отдельных факторов и их весовых значений в зависимости от их состава и комбинации. Не всегда один и тот же параметр одинаково влияет на прогноз надежности объектов, реализуемых застройщиками разных организационно структурных типов. Поэтому при присвоении рейтинга конкретному объекту, для него подбирается индивидуальный набор параметров и весов факторов влияния с учетом категории, к которой относится объект.
Рейтинговая шкала
Класс ААА. Абсолютная надежность
Исключительно высокая надежность инвестиций в объект. Высокая степень готовности объекта и соответствие (опережение) графику строительства. Исключительно высокая вероятность своевременной или досрочной сдачи объекта. Застройщиком является девелоперская структура с диверсифицированным инвестиционным портфелем, безукоризненной репутацией и долгосрочным положительным опытом реализации аналогичных проектов. Отсутствие у застройщика и генподрядчика задержек по ранее сданным и находящимся в стадии строительства объектам. Генподрядчик имеет долгосрочный положительный опыт реализации аналогичных проектов. Наличие доступной достоверной информации об источниках и объемах финансирования строительства объекта, не подверженных влиянию внешних факторов и независимых от продаж. Исключительно высокая вероятность исполнения обязательств застройщика перед всеми контрагентами, кредиторами и другими участниками проекта, даже при возможных неблагоприятных изменениях макроэкономических и рыночных условий.
Класс АА. Максимальная надежность
Максимально высокая надежность инвестиций в объект. Средняя или высокая степень готовности объекта. Стадия строительства соответствует графику либо опережает график. Максимальная вероятность своевременной или досрочной сдачи объекта. Застройщиком является девелоперская структура с диверсифицированным инвестиционным портфелем, безукоризненной репутацией и долгосрочным положительным опытом реализации аналогичных проектов. Отсутствие у застройщика задержек по ранее сданным и находящимся в стадии строительства объектам. Генподрядчик имеет долгосрочный положительный опыт реализации аналогичных проектов. Наличие доступной достоверной информации об источниках и объемах финансирования строительства объекта независимых от продаж. Максимально высокая вероятность исполнения обязательств застройщика перед всеми контрагентами, кредиторами и другими участниками проекта, при отсутствии значительных неблагоприятных изменений макроэкономических и рыночных условий.
Класс А. Очень высокая надежность
Очень высокая надежность инвестиций в объект. Стадия строительства соответствует графику либо опережает график. Высокая вероятность своевременной или досрочной сдачи объекта. Застройщиком является девелоперская структура с диверсифицированным инвестиционным портфелем, безукоризненной репутацией и долгосрочным положительным опытом реализации аналогичных проектов. Отсутствие у застройщика задержек по ранее сданным и находящимся в стадии строительства объектам. Генподрядчик имеет опыт реализации аналогичных проектов. Наличие доступной достоверной информации об источниках и объемах финансирования строительства объекта, независимых от продаж. Высокая вероятность исполнения обязательств застройщика перед всеми контрагентами, кредиторами и другими участниками проекта, при стабильных макроэкономических и рыночных условиях.
Класс ВВВ. Высокая надежность
Высокая надежность инвестиций в объект. Стадия строительства соответствует графику. Отсутствие фактов отставания от графика строительства. Высокая вероятность своевременной или досрочной сдачи объекта. Наличие девелопера в проекте. Положительная репутация застройщика, девелопера, генподрядчика и наличие положительного опыта реализации ими аналогичных проектов. Наличие достаточной информации от застройщика об источниках и объемах финансирования строительства объекта, независимых от продаж. Высокая вероятность исполнения обязательств застройщика перед всеми контрагентами, кредиторами и другими участниками проекта, при стабильных макроэкономических и рыночных условиях.
Класс ВВ. Достаточная надежность
Достаточно высокая надежность инвестиций в объект. Отсутствие фактов значительного отставания от графика строительства. Достаточно высокая вероятность своевременной сдачи объекта. Положительная репутация застройщика, девелопера (при наличии) либо генподрядчика и наличие положительного опыта реализации им (ими) аналогичных проектов. Застройщик предоставляет информацию об источниках и объемах финансирования строительства объекта, в том числе о динамике продаж. Вероятность исполнения обязательств застройщика перед всеми контрагентами, кредиторами и другими участниками проекта зависит от стадии проекта и степени возможных неблагоприятных изменений макроэкономических и рыночных условий.
Класс В. Удовлетворительная надежность
Повышенные риски инвестиций в объект. На объектах находящихся в ранней стадии строительства существует вероятность задержки строительства и переноса срока сдачи до 6 месяцев. Отсутствие у застройщика, девелопера (при наличии) и генподрядчика значительных задержек сдачи объектов. Отсутствие у застройщика опыта реализации аналогичных проектов. Объем информации, полученной от застройщика, об источниках и объемах финансирования строительства объекта, не позволяет в достаточной степени оценить их независимость от продаж. Вероятность исполнения обязательств застройщика перед всеми контрагентами, кредиторами и другими участниками проекта в значительной степени зависит от стадии проекта и степени возможных неблагоприятных изменений макроэкономических и рыночных условий.
Класс ССС. Невысокая надежность
Критический уровень рисков инвестиций. Отсутствие у застройщика опыта реализации аналогичных проектов. Высокая вероятность задержки сдачи объекта. Наличие факторов явно указывающих на вероятность возникновения финансовых затруднений у Застройщика, связанных с зависимостью финансирования строительства от продаж.
Класс СС. Низкая надежность (непрогнозируемые риски)
Инвестирование в объект не рекомендуется. Высокая вероятность задержки сдачи объекта на неопределенный срок вплоть до «замораживания» строительства. Наличие факторов, явно указывающих на отсутствие источников дальнейшего финансирования строительства объекта. Наличие факторов, свидетельствующих о высокой вероятности не исполнения Застройщиком финансовых обязательств перед кредиторами, контрагентами и дольщиками.
Класс С. Угроза дефолта
Риски максимальные. Высокая вероятность банкротства Застройщика. Долги застройщика явно превышают стоимость нереализованной части объекта. Строительство не ведется либо отставание от графика и степень готовности объекта таковы, что с высокой вероятности могут привести к невозможности завершения строительства и финансовой несостоятельности Застройщика.