Методология и рейтинговая шкала

Критерий отбора объектов

Объекты оценки: многоквартирные дома
Территориальный охват: Москва, Московская область
Класс объектов: жилье экономического класса

Выборка объектов:
  • Объекты анализируются в рамках текущей работа компании НСКА, в части проведения экспертизы и оказания услуг страхования (клиенты указывают объект)
  • Компания НСКА самостоятельно отбирает объекты для анализа в рамках указанных территорий

Источники информации для анализа

При присвоении рейтинга анализируются данные:

  • предоставленные застройщиками
  • информация из открытых источников
  • информация, полученная от других участников рынка
  • результаты экспертной оценки.

Система показателей

В общем виде, методика оценки объекта включает анализ четырех блоков, включающих более 60 показателей (более подробное описание показателей в Приложении)

Параметры объекта

  • Степень готовности
  • Показатель соответствия стадии строительства графику
  • Показатель объема финансирования к объему реализации
  • Наличие аккредитации объекта в банках на предмет ипотечного кредитования дольщиков.
  • Страховые гарантии
  • Оценка каналов розничных продаж
  • Нагрузка на проект за счет обременений
  • Нагрузка на проект за счет сетей
  • Конкурентное положение.

Параметры застройщика (те же критерии по генподрядчику и девелоперу, при наличии)

  • Опыт работы в жилищном строительстве (срок)
  • Опыт работы в жилищном строительстве (количество объектов)
  • Опыт работы в жилищном строительстве (кол-во построенных квадратных метров).
  • Опыт работы в жилищном строительстве ( факты задержек по сдаче объектов).
  • Опыт работы в жилищном строительстве (суммарное отставание по строящимся объектам на текущий момент)
  • Критерии, отражающие финансовое состояние застройщика.
    • Наличие собственных средств
    • Банки
    • Наличие девелопера в проекте
    • Наличие соинвесторов в проекте
    • Долги
    • Соотношение привлеченных средств и объемов освоения

Правовые факторы, влияющие на надежность объекта.

  • Схема продаж
  • Состояние исходно-разрешительной документации
    • Земля
    • Разрешение на строительство
    • Инвестиционный контракт (если он предусмотрен нормативно правовой конструкцией проекта)
    • Исполнение обременений по Инвестиционному контракту
    • Регистрация договоров привлечения финансовых средств
    • Коммуникации.

Косвенные факторы

  • Наличие у застройщика собственной материально-технической базы;
  • Бренд и репутация застройщика;
  • Бренд и репутация учредителей и менеджмента застройщика;
  • Наличие страховой защиты по строительно-монтажным рискам на объекте;
  • Наличие публичной кредитной истории;
  • Наличие положительной/отрицательной информации об объекте в интернете и средствах массовой информации;
  • Наличие доли администрации в протоколе распределения жилой площади;
  • Наличие собственного офиса;
  • Наличие собственного отдела продаж;
  • Наличие административного ресурса;
  • Адекватность ценовой политики.

Технология присвоения рейтинга включает анализ взаимовлияния отдельных факторов и их весовых значений в зависимости от их состава и комбинации. Не всегда один и тот же параметр одинаково влияет на прогноз надежности объектов, реализуемых застройщиками разных организационно структурных типов. Поэтому при присвоении рейтинга конкретному объекту, для него подбирается индивидуальный набор параметров и весов факторов влияния с учетом категории, к которой относится объект.

Рейтинговая шкала

AAA
Абсолютная надежность
AA
Максимальная надежность
A
Очень высокая надежность
BBB
Высокая надежность
BB
Средняя надежность
B
Удовлетворительная надежность
CCC
Невысокая надежность
CC
Низкая надежность (непрогнозируемые риски)
C
Угроза дефолта

Класс ААА. Абсолютная надежность

Исключительно высокая надежность инвестиций в объект. Высокая степень готовности объекта и соответствие (опережение) графику строительства. Исключительно высокая вероятность своевременной или досрочной сдачи объекта. Застройщиком является девелоперская структура с диверсифицированным инвестиционным портфелем, безукоризненной репутацией и долгосрочным положительным опытом реализации аналогичных проектов. Отсутствие у застройщика и генподрядчика задержек по ранее сданным и находящимся в стадии строительства объектам. Генподрядчик имеет долгосрочный положительный опыт реализации аналогичных проектов. Наличие доступной достоверной информации об источниках и объемах финансирования строительства объекта, не подверженных влиянию внешних факторов и независимых от продаж. Исключительно высокая вероятность исполнения обязательств застройщика перед всеми контрагентами, кредиторами и другими участниками проекта, даже при возможных неблагоприятных изменениях макроэкономических и рыночных условий.

Класс АА. Максимальная надежность

Максимально высокая надежность инвестиций в объект. Средняя или высокая степень готовности объекта. Стадия строительства соответствует графику либо опережает график. Максимальная вероятность своевременной или досрочной сдачи объекта. Застройщиком является девелоперская структура с диверсифицированным инвестиционным портфелем, безукоризненной репутацией и долгосрочным положительным опытом реализации аналогичных проектов. Отсутствие у застройщика задержек по ранее сданным и находящимся в стадии строительства объектам. Генподрядчик имеет долгосрочный положительный опыт реализации аналогичных проектов. Наличие доступной достоверной информации об источниках и объемах финансирования строительства объекта независимых от продаж. Максимально высокая вероятность исполнения обязательств застройщика перед всеми контрагентами, кредиторами и другими участниками проекта, при отсутствии значительных неблагоприятных изменений макроэкономических и рыночных условий.

Класс А. Очень высокая надежность

Очень высокая надежность инвестиций в объект. Стадия строительства соответствует графику либо опережает график. Высокая вероятность своевременной или досрочной сдачи объекта. Застройщиком является девелоперская структура с диверсифицированным инвестиционным портфелем, безукоризненной репутацией и долгосрочным положительным опытом реализации аналогичных проектов. Отсутствие у застройщика задержек по ранее сданным и находящимся в стадии строительства объектам. Генподрядчик имеет опыт реализации аналогичных проектов. Наличие доступной достоверной информации об источниках и объемах финансирования строительства объекта, независимых от продаж. Высокая вероятность исполнения обязательств застройщика перед всеми контрагентами, кредиторами и другими участниками проекта, при стабильных макроэкономических и рыночных условиях.

Класс ВВВ. Высокая надежность

Высокая надежность инвестиций в объект. Стадия строительства соответствует графику. Отсутствие фактов отставания от графика строительства. Высокая вероятность своевременной или досрочной сдачи объекта. Наличие девелопера в проекте. Положительная репутация застройщика, девелопера, генподрядчика и наличие положительного опыта реализации ими аналогичных проектов. Наличие достаточной информации от застройщика об источниках и объемах финансирования строительства объекта, независимых от продаж. Высокая вероятность исполнения обязательств застройщика перед всеми контрагентами, кредиторами и другими участниками проекта, при стабильных макроэкономических и рыночных условиях.

Класс ВВ. Достаточная надежность

Достаточно высокая надежность инвестиций в объект. Отсутствие фактов значительного отставания от графика строительства. Достаточно высокая вероятность своевременной сдачи объекта. Положительная репутация застройщика, девелопера (при наличии) либо генподрядчика и наличие положительного опыта реализации им (ими) аналогичных проектов. Застройщик предоставляет информацию об источниках и объемах финансирования строительства объекта, в том числе о динамике продаж. Вероятность исполнения обязательств застройщика перед всеми контрагентами, кредиторами и другими участниками проекта зависит от стадии проекта и степени возможных неблагоприятных изменений макроэкономических и рыночных условий.

Класс В. Удовлетворительная надежность

Повышенные риски инвестиций в объект. На объектах находящихся в ранней стадии строительства существует вероятность задержки строительства и переноса срока сдачи до 6 месяцев. Отсутствие у застройщика, девелопера (при наличии) и генподрядчика значительных задержек сдачи объектов. Отсутствие у застройщика опыта реализации аналогичных проектов. Объем информации, полученной от застройщика, об источниках и объемах финансирования строительства объекта, не позволяет в достаточной степени оценить их независимость от продаж. Вероятность исполнения обязательств застройщика перед всеми контрагентами, кредиторами и другими участниками проекта в значительной степени зависит от стадии проекта и степени возможных неблагоприятных изменений макроэкономических и рыночных условий.

Класс ССС. Невысокая надежность

Критический уровень рисков инвестиций. Отсутствие у застройщика опыта реализации аналогичных проектов. Высокая вероятность задержки сдачи объекта. Наличие факторов явно указывающих на вероятность возникновения финансовых затруднений у Застройщика, связанных с зависимостью финансирования строительства от продаж.

Класс СС. Низкая надежность (непрогнозируемые риски)

Инвестирование в объект не рекомендуется. Высокая вероятность задержки сдачи объекта на неопределенный срок вплоть до «замораживания» строительства. Наличие факторов, явно указывающих на отсутствие источников дальнейшего финансирования строительства объекта. Наличие факторов, свидетельствующих о высокой вероятности не исполнения Застройщиком финансовых обязательств перед кредиторами, контрагентами и дольщиками.

Класс С. Угроза дефолта

Риски максимальные. Высокая вероятность банкротства Застройщика. Долги застройщика явно превышают стоимость нереализованной части объекта. Строительство не ведется либо отставание от графика и степень готовности объекта таковы, что с высокой вероятности могут привести к невозможности завершения строительства и финансовой несостоятельности Застройщика.